物件探しのコツ：この重要指標は押さえておきたい！不動産を実際に購入した経験から解説

こんにちは、ぽんたにです！

自宅用の中古マンションを購入するまでの１年半、試行錯誤で物件探しをしてきました。

そんな試行錯誤の中で学んで役立った知識を、何回かに分けてなるべくシンプルに紹介していきたいと思います。

今回ご紹介するのは「坪単価」です。

おそらくみなさんが気にするのは販売価格だと思います。

もちろんそれも重要なのですが、販売価格で物件同士を比較するのは適切ではありません。

なぜなら物件によって広さが異なるからです。したがって同一の尺度で比較をする必要があります。

そこで使うのが坪単価です。

坪単価の計算はシンプルで、

販売価格÷坪数＝坪単価

です。

坪という単位は普段使わないのでピンとこないと思いますが、Googleで「坪　平米」と検索すると換算機能が表示されます。ちなみに１坪は約3.3㎡です。

比較の方法を具体例で説明します。

以下は同時期に都内某所で売りに出されていた同じマンションの３物件の基本情報です。

物件A：価格5120万円、面積60.24㎡（18.22坪）、５階

物件B：価格5290万円、面積60.24㎡（18.22坪）、３階

物件C：価格6180万円、面積70.07㎡（21.19坪）、６階

物件Aと物件Bは同一の間取りですが階が違います。そして価格はBのほうが高い。

ここで坪単価を計算してみます。

物件Aの坪単価：5120万円÷18.22坪＝281万円/坪

物件Bの坪単価：5290万円÷18.22坪＝290万円/坪

物件Cの坪単価：6180万円÷21.19坪＝292万円/坪

坪単価で見るとBとCは坪単価が近いです。一般的に階数が高い方が価格も高くなるので、Bは５階、Cは６階であることを考えると、階数を考慮した坪単価設定にしたのかなと推測できます。

一方、AとBの坪単価には大きな開きがあります。同じ間取りで、しかもAは５階、Bは３階なので、普通に考えればAの方が価格が高くなるはず。しかし逆になっています。

Aは室内写真が掲載されており、明記されていないのですがリフォームをしていると思われます。Bは室内写真が掲載されていないので、リフォーム有無が確認できません。

このマンションは完成時期が2008年なので購入の際はリフォームをしたくなると思います。もしBがリフォームしていなくてこの価格であれば、リフォーム費用を追加した坪単価はさらに上がります。

そうすると物件Bの価格の妥当性にぽんたにであれば疑問を抱くと思います。Cにも同じことが言えます。

このように坪単価という指標を用いて比較することでいろいろなことが見えてきます。

まずは坪単価比較して疑問点や確認事項を明確にし、それを明らかにするために不動産会社に問い合わせしたり内見することをオススメします。

今回はわかりやすいように同じマンションの例を出しましたが、築年数や駅からの距離などの条件を考慮に入れて、違う建物の物件を比較することももちろん可能です。

このような比較をぽんたには１年半くらいしてましたが、半年くらいすると物件を購入したいと思うエリアの相場が分かってきます。

相場を把握していると、あとは自分たちが設定した優先項目を満たしていれば購入の判断を迷わずにできるようになります。

次回は、「優先項目の設定」について説明したいと思います。

ちなみに、例で出した物件BとCは同じ不動産会社、物件Aはそれとは違う不動産会社が仲介に入っているようです。不動産会社によっては、アグレッシブな価格を売主に提案するところもあります。これは仲介手数料が売却価格に対するパーセンテージで決まるからです。また、戦略として、高めの価格で売りに出しそれで売れたらラッキー、しばらく売れなかったら価格を下げるという方法を取っている事例も多く見かけました。

ほんとうに色々な物件、色々な価格設定があり、とても面白かったです。実は、自宅を購入した後も、不動産サイトをチェックしていろいろな情報を眺めています。

購入した家にはすごい満足していて、うちよりもいい物件が出てきたとしても後悔はありません。見るのが趣味になっている感じです、笑

すこしでも参考になれば嬉しいです。